Czy powinniśmy się bać podatku katastralnego? Fakty, liczby i… szansa dla rynku

Podatek katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości, to narzędzie, które budzi w Polsce sporo emocji. Obawy są zrozumiałe – nikt nie chce, by nagle musiał płacić tysiące złotych rocznie za mieszkanie, które już raz kupił. Ale tak nie musi być. Odpowiednio skonstruowany kataster może stać się nie tylko bezbolesny, ale wręcz korzystny – zarówno dla rynku mieszkaniowego, jak i dla gospodarki. Poniżej kluczowe wnioski płynące z doświadczeń międzynarodowych oraz analizy potencjału tego rozwiązania w Polsce.

Dlaczego ludzie się boją katastru?

• Koszty dla właścicieli – Obawy dotyczą wysokich obciążeń, szczególnie dla osób o niskich dochodach, ale posiadających cenne nieruchomości.
• Brak zaufania – Brak precyzyjnych danych i przejrzystości w obecnym systemie ewidencji gruntów.
• Obawa przed „drugim podatkiem” – Właściciele nieruchomości często traktują zakup mieszkania jako zabezpieczenie, a nie źródło przyszłych zobowiązań.

Jak można zbudować „dobry” podatek katastralny?

• Chronić mieszkańców – opodatkować spekulantów
  Zamiast opodatkowywać pierwsze mieszkanie, można zacząć od trzeciego i kolejnych, które służą wyłącznie inwestycjom. Takie podejście łagodzi obciążenia dla zwykłych rodzin, a jednocześnie może ograniczyć spekulację.
• Elastyczna stawka
  Zamiast stawki 1% (co mogłoby oznaczać 5000 zł rocznie dla mieszkania wartego 500 tys.), możliwa jest stawka np. 0,2% lub progresywna skala.
• Zróżnicowanie według lokalizacji i standardu
  Luksusowe apartamenty w centrum miasta płaciłyby więcej niż bloki z wielkiej płyty na obrzeżach. Wyceny powinny uwzględniać stan techniczny, lokalizację, infrastrukturę.
• Zwolnienia i ulgi dla osób starszych lub o niskich dochodach
  Tego typu rozwiązania funkcjonują np. w Kanadzie i USA – podatek jest odraczany do momentu sprzedaży nieruchomości lub śmierci właściciela.

Co pokazują doświadczenia innych krajów?

• Wzrost gospodarczy i lepszy obrót nieruchomościami
  Badania (np. Sztokholm–Dublin–Chicago) pokazują, że wprowadzenie pełnego katastru zwiększało PKB per capita nawet o 2,86 pkt proc.
  Powód? Większa pewność praw własności, lepszy dostęp do kredytów, przejrzystość na rynku.
• Przejrzystość i sprawiedliwość
  W Niemczech, Szwecji czy Holandii rejestry są publiczne. Każdy może sprawdzić, ile warta jest dana nieruchomość i jakie podatki są naliczane.
• Zmniejszenie spekulacji
  Kataster zniechęca do gromadzenia pustostanów. Mieszkania wracają na rynek najmu lub sprzedaży.

Czy Polska jest gotowa?

Nie do końca. Najpierw trzeba:

• Zreformować ewidencję nieruchomości – obecny system jest oparty na powierzchni, nie na wartości.
• Zbudować wiarygodny system wyceny – z udziałem rzeczoznawców i aktualizacją danych co kilka lat.
• Zbudować zaufanie obywateli – poprzez etapowe wdrażanie i konsultacje społeczne.

---

Jakie mogą być efekty w Polsce?

Podsumowanie: bać się czy nie?

Nie powinniśmy się bać podatku katastralnego – powinniśmy bać się jego złej wersji.
Dobrze zaprojektowany podatek katastralny może:

• ograniczyć spekulację mieszkaniową,

• zwiększyć przejrzystość rynku,

• przynieść dodatkowe środki dla gmin (np. na infrastrukturę),

• pobudzić wzrost gospodarczy.

Ale żeby to osiągnąć, potrzebne są precyzyjne dane, konsultacje społeczne, sprawiedliwy system ulg i przejrzystość zasad. Wtedy kataster nie będzie batem, tylko narzędziem rozwoju.

Jeśli chcesz, mogę przygotować krótką wersję tej analizy jako argumentację „za i przeciw” lub infografikę pokazującą, jak mógłby wyglądać podatek katastralny w Polsce – daj znać.