Czy rynek mieszkań wchodzi w nową fazę? Co mówią najnowsze dane o cenach, popycie i budowach?

Rynek nieruchomości ponownie przyciąga uwagę inwestorów i osób planujących zakup mieszkania. Powodem są najnowsze dane makroekonomiczne – inflacja spadła do około 2,5%, a wraz z nią rosną oczekiwania dotyczące stabilizacji lub obniżek stóp procentowych.

Czy oznacza to powrót do dynamicznych wzrostów cen mieszkań?

Niekoniecznie.

Analiza danych pokazuje, że rynek staje się coraz bardziej selektywny, a o sukcesie inwestycji będzie decydować przede wszystkim lokalizacja, jakość projektu i realna wartość nieruchomości.

Inflacja spada, ale to nie oznacza automatycznego boomu

Niższa inflacja poprawia nastroje na rynku.

Dla wielu osób oznacza to:

• większą szansę na stabilniejsze stopy procentowe,
• poprawę dostępności kredytów,
• niższe oprocentowanie lokat,
• większe zainteresowanie inwestowaniem kapitału.

Jednocześnie dane pokazują, że wynagrodzenia nadal rosną szybciej niż inflacja, co oznacza odbudowę siły nabywczej części gospodarstw domowych.

Nie jest to jednak sytuacja porównywalna z okresem rekordowo niskich stóp procentowych sprzed kilku lat.

Kupujący wracają, ale są znacznie bardziej wymagający

Rosnące wynagrodzenia wspierają popyt na mieszkania, jednak coraz większe znaczenie ma ich struktura.

Średnia pensja wygląda optymistycznie, ale znacznie lepszym wskaźnikiem możliwości zakupowych jest mediana wynagrodzeń, która pozostaje wyraźnie niższa.

To oznacza, że:

• kupujący dokładniej analizują ceny,
• częściej negocjują,
• nie akceptują już każdej oferty.

Rynek przestaje być rynkiem emocji, a staje się rynkiem świadomych decyzji zakupowych.

Rynek będzie coraz bardziej selektywny

Nie wszystkie lokalizacje będą zachowywać się tak samo.

Największe szanse na utrzymanie wartości mają nieruchomości:

• w dobrych lokalizacjach,
• dobrze skomunikowane,
• funkcjonalnie zaprojektowane,
• odpowiadające na realny popyt najemców.

Znacznie trudniej może być sprzedawać mieszkania:

• w słabszych lokalizacjach,
• z niepraktycznymi układami,
• oferowane po cenach oderwanych od możliwości kupujących.

Rynek najmu nadal pozostaje silny

Istotnym elementem wspierającym rynek pozostaje rosnąca liczba cudzoziemców pracujących w Polsce.

Wzrost liczby pracowników zagranicznych przekłada się przede wszystkim na:

• większy popyt na wynajem,
• większe zainteresowanie małymi mieszkaniami,
• rozwój segmentu mieszkań inwestycyjnych.

Jednocześnie coraz więcej osób pracuje na umowach, które utrudniają uzyskanie kredytu hipotecznego.

To sprawia, że część potencjalnych kupujących pozostaje na rynku najmu znacznie dłużej.

Deweloperzy przygotowują projekty, ale ostrożnie rozpoczynają budowy

Po stronie podaży również widać ostrożność.

Dane wskazują, że liczba wydawanych pozwoleń na budowę rośnie, jednak liczba rozpoczynanych inwestycji nie zwiększa się w takim samym tempie.

To oznacza, że:

• firmy zabezpieczają możliwość realizacji nowych projektów,
• jednocześnie uważnie obserwują sytuację gospodarczą przed rozpoczęciem kolejnych budów.

Pozwolenie na budowę nie oznacza jeszcze, że mieszkania szybko trafią na rynek.

Coraz większe znaczenie mają zmiany przepisów

Jednym z powodów ostrożności deweloperów są nadchodzące zmiany wymagań technicznych dla nowych budynków.

Wiele firm zabezpiecza dziś pozwolenia na budowę jeszcze według obecnych przepisów, ponieważ w kolejnych latach realizacja nowych inwestycji może wiązać się z wyższymi kosztami.

To czynnik, który może wpływać na ceny mieszkań w kolejnych etapach rozwoju rynku.

Co to oznacza dla kupujących?

Obecny rynek trudno nazwać jednoznacznie rynkiem kupującego lub sprzedającego.

Znacznie trafniejszym określeniem jest:

rynek selektywny.

Dobrze zaprojektowane mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach nadal będą cieszyć się zainteresowaniem.

Natomiast nieruchomości oferowane po zawyżonych cenach lub w mniej atrakcyjnych lokalizacjach mogą wymagać korekty cen i dłuższego czasu sprzedaży.

Co z tego wynika dla inwestora?

Dzisiejszy rynek nagradza świadome decyzje.

Największy potencjał mają inwestycje, które już na etapie projektu odpowiadają na potrzeby przyszłych mieszkańców:

• dobra lokalizacja,
• funkcjonalne układy mieszkań,
• wysoka jakość wykonania,
• rozsądna cena zakupu,
• realny potencjał wynajmu.

To właśnie takie nieruchomości mają największą szansę utrzymywać swoją wartość niezależnie od zmian koniunktury.

Podsumowanie

Dzisiejsze dane nie wskazują ani na gwałtowny boom, ani na załamanie rynku.

Pokazują natomiast, że rynek nieruchomości staje się coraz bardziej wymagający.

Kupujący są ostrożniejsi, deweloperzy rozsądniej planują nowe inwestycje, a największą wartość będą miały mieszkania oferujące realne korzyści – zarówno do zamieszkania, jak i pod wynajem.

 

W najbliższych latach o sukcesie inwestycji nie będzie decydował sam fakt posiadania mieszkania, lecz jakość wybranej nieruchomości. W czasach bardziej świadomych klientów i selektywnego rynku wygrywają projekty w najlepszych lokalizacjach, zaprojektowane z myślą o przyszłym użytkowniku. To właśnie takie mieszkania najskuteczniej bronią swojej wartości, łatwiej znajdują najemców i pozostają atrakcyjne także wtedy, gdy rynek przestaje rosnąć jednolicie.