Jawność cen mieszkań działa. Ale szału nie ma

Po wprowadzeniu ustawy o jawności cen mieszkań oczekiwano rewolucji. Miało być przejrzyściej, uczciwiej i taniej. Tymczasem rynek zareagował… dość spokojnie. Ceny w większości miast praktycznie się nie zmieniły, a tam, gdzie coś drgnęło – to raczej w dół, i to nieznacznie.

Co się zmieniło po 11 września?

Od 11 września deweloperzy mają obowiązek ujawniać ceny wszystkich mieszkań w sprzedaży. Większość firm zdążyła się z tym uporać, ale niektórzy – szczególnie mniejsze podmioty – nadal wprowadzają dane partiami.

W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, oferta mieszkań nie zmieniła się znacząco. W czterech z sześciu głównych rynków liczba dostępnych lokali nawet lekko spadła. To efekt sytuacji, w której sprzedaż przewyższała podaż.

Liczby mówią jasno

Według danych JLL w trzecim kwartale 2025 roku:

• sprzedano ponad 10,8 tys. mieszkań,
• do sprzedaży wprowadzono około 9,4 tys. nowych lokali.

To oznacza, że deweloperzy sprzedawali więcej, niż wprowadzali – sytuacja odwrotna do tej z wcześniejszych kwartałów.

– Jeśli taka relacja utrzyma się jeszcze przez kilka miesięcy, będziemy mogli mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży – komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Ceny? Minimalne spadki, nie rewolucja

Jawność cen nie wywróciła rynku do góry nogami.
W większości metropolii stawki pozostały na podobnym poziomie, a w niektórych przypadkach spadły symbolicznie – głównie z powodu pojawienia się tańszych mieszkań w nowych inwestycjach, często położonych dalej od centrum.

Są jednak wyjątki.

– Widzimy przypadki, również wśród dużych spółek, gdzie ceny zostały obniżone nawet o 10–20 proc. w porównaniu do poprzednich cenników – zauważa Gawrońska.

To raczej ruchy taktyczne niż długofalowy trend – deweloperzy chcą utrzymać zainteresowanie, zanim rynek w pełni dostosuje się do nowej regulacji.

Co wpływało na sytuację w III kwartale?

W ostatnich miesiącach na rynek mieszkaniowy oddziaływało kilka czynników jednocześnie:

• Jawność cen – część firm wstrzymała się z publikacją nowych ofert, czekając na doprecyzowanie przepisów.
• Spadające stopy procentowe – zwiększyły dostępność kredytów, ale nie wywołały boomu zakupowego.
• Sezon wakacyjny – tradycyjnie spowolnił ruch w biurach sprzedaży.
• Geopolityka – wrześniowy atak dronowy odbił się na nastrojach części kupujących.

Ostrożnie ze statystykami

Eksperci JLL ostrzegają, że dane z tego kwartału trzeba traktować z dystansem.
Dlaczego?

• część mieszkań została czasowo wycofana ze sprzedaży, by sztucznie ograniczyć podaż,
• niektóre inwestycje mają problemy z pełnym ujawnieniem cen,
• a średnie ceny mogą być zaniżone, bo w zestawieniach brakuje najdroższych lokali.

W praktyce oznacza to, że oficjalne statystyki mogą zarówno zaniżać podaż, jak i zawyżać sprzedaż.

Co dalej z rynkiem?

Na razie wszystko wskazuje na to, że jawność cen to zmiana ewolucyjna, nie rewolucyjna.
Ceny lekko się stabilizują, a oferta powoli dostosowuje do realnego popytu.

Z jednej strony – to dobry znak: rynek reaguje spokojnie i nie widać paniki.
Z drugiej – wciąż brakuje impulsu, który ożywiłby sprzedaż i zwiększył dostępność mieszkań w rozsądnych cenach.

Podsumowując:
Jawność cen to krok w dobrą stronę, ale sama w sobie nie rozwiąże problemów rynku mieszkaniowego. Deweloperzy grają ostrożnie, klienci obserwują, a rynek – po prostu się dostosowuje.