Mieszkanie na raty bez kredytu – co warto wiedzieć?

Zakup mieszkania to marzenie wielu osób, ale w dobie wysokich stóp procentowych i trudniej dostępnych kredytów hipotecznych poszukiwanie alternatywnych sposobów finansowania stało się kluczowe. Jednym z nich są raty notarialne — sposób na rozłożenie płatności za nieruchomość bez udziału banku. Co to dokładnie oznacza i na co zwrócić uwagę? Oto wszystko, co musisz wiedzieć!

Czym są raty notarialne?

Raty notarialne, zwane również ratami prywatnymi, to mechanizm, który pozwala kupującemu na spłatę ceny mieszkania w ratach, bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Umowa tego typu jest zawierana u notariusza i może obejmować harmonogram płatności dopasowany do ustaleń między stronami.

Przykładowo, w jednej z inwestycji w Łodzi deweloper OKAM zaproponował następujący plan spłaty:

• 20% ceny przy podpisaniu umowy (w tym 10% zadatku),
• 20% przed odbiorem lokalu,
• 18 miesięcznych rat po 3000 zł po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie,
• reszta przed przeniesieniem własności.

Raty są nieoprocentowane, a dodatkowych prowizji brak — brzmi kusząco, ale czy to takie proste?

Jakie są zabezpieczenia dla sprzedawcy?

Z perspektywy sprzedającego, brak jednorazowej płatności oznacza ryzyko, dlatego umowa zwykle zawiera mechanizmy zabezpieczające, takie jak:

• Poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, co pozwala sprzedającemu dochodzić zapłaty lub opróżnienia lokalu bez długiego procesu sądowego.
• Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej na wypadek odstąpienia od umowy.
• Obowiązek przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu, jeśli nabywca nie wywiąże się z umowy.

Kiedy następuje przeniesienie własności?

Moment przeniesienia własności zależy od ustaleń stron. Są dwa główne scenariusze:

1. Po spłacie wszystkich rat — bardziej ryzykowne dla kupującego, który płaci, ale formalnie nie jest właścicielem do zakończenia rozliczeń.
2. Od razu po podpisaniu umowy — większe ryzyko dla sprzedającego, który przenosi własność, licząc, że kupujący wywiąże się z płatności.

Z deweloperami najczęściej spotykamy się z pierwszym wariantem — przeniesienie własności odbywa się dopiero po całkowitej spłacie.

Zalety i wady rat notarialnych

Zalety:

• Bez banku i BIK — brak badania zdolności kredytowej i sprawdzania historii w rejestrach.
• Prostsze formalności — choć umowa notarialna nadal wymaga dokładnej analizy.
• Elastyczność — harmonogram spłat można dopasować indywidualnie.

Wady:

• Krótki czas spłaty — zwykle kilka lat, a nie kilkanaście czy kilkadziesiąt, jak przy kredycie.
• Brak ochrony jak przy kredycie konsumenckim — zasady zależą od umowy, nie przepisów.
• Ryzyko dla kupującego — jeśli przeniesienie własności następuje dopiero po spłacie, mimo wpłat wciąż można stracić mieszkanie.

Na co zwrócić uwagę?

Jeśli rozważasz zakup mieszkania na raty bez kredytu:

1. Dokładnie przeanalizuj umowę — najlepiej z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.
2. Sprawdź dewelopera — jego kondycję finansową i status prawny inwestycji.
3. Zweryfikuj księgę wieczystą — czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
4. Ustal jasne zasady na wypadek odstąpienia od umowy — aby wiedzieć, co stanie się z twoimi wpłatami.

Raty notarialne to ciekawe rozwiązanie, ale wymagające rozwagi. Zanim podejmiesz decyzję, zważ wszystkie za i przeciw, a umowę skonsultuj z ekspertem. Czy to opcja dla Ciebie? Zależy od Twojej sytuacji finansowej i gotowości na pewne ryzyko.

Jakie są Twoje przemyślenia na temat tego modelu zakupu?