Jawność cen mieszkań – co nowa ustawa oznacza dla deweloperów i kupujących?

W czwartek Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. To projekt autorstwa Polski 2050, który w założeniu ma zwiększyć transparentność rynku nieruchomości. Jako deweloperzy nie możemy tego zignorować – zmiany te dotykają bezpośrednio naszej codziennej działalności, sposobu prezentowania ofert, a także relacji z klientami.

Co się zmienia?

Nowelizacja wprowadza obowiązek jawnego publikowania cen mieszkań na stronach internetowych deweloperów. Ma to objąć zarówno cenę całkowitą lokalu, jak i cenę za metr kwadratowy. Co więcej, ustawodawca wymaga, by klient miał również dostęp do:

• historii zmian cen,

• informacji o dodatkowych kosztach (jak ogródek, miejsce postojowe, garaż),

• oraz żeby te dane były przekazywane do serwisu publicznego: dane.gov.pl.

Na papierze wygląda to jak rewolucja w stronę większej przejrzystości. Jednak diabeł tkwi w szczegółach.

Deweloperzy: jawność, ale tylko częściowa

Wbrew zapowiedziom polityków, nowe przepisy nie obejmują wszystkich etapów inwestycji. Deweloperzy nie będą zobowiązani do publikowania cen mieszkań na etapie budowy, a właśnie wtedy zawierana jest największa liczba transakcji. Nowe obowiązki obejmują tylko gotowe mieszkania, których sprzedaż na rynku pierwotnym jest zdecydowanie mniejsza.

To oznacza, że większość klientów i tak nie zobaczy faktycznych cen lokali w momencie, kiedy najczęściej podejmuje decyzję o zakupie. Z perspektywy branży oznacza to częściową zmianę reguł gry – jawność będzie, ale ograniczona.

Nowe ryzyko: cena na stronie vs. cena w umowie

Kontrowersje budzi też zapis, zgodnie z którym w przypadku rozbieżności między ceną widniejącą na stronie internetowej a tą podaną w umowie, klient ma prawo żądać sprzedaży po najkorzystniejszej dla siebie cenie. To przepis, który może prowadzić do nieporozumień i wymuszać większą ostrożność przy aktualizacji ofert w internecie – błąd w publikacji może nas słono kosztować.

Ceny transakcyjne? Jeszcze nie teraz

Posłowie PiS proponowali jeszcze bardziej radykalną zmianę – obowiązek publikowania cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych kwot, za jakie zostały sprzedane mieszkania. Na razie ta poprawka nie przeszła. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz przyznała, że temat jest ważny, ale wymaga odrębnej, dobrze przygotowanej ustawy. Na ten moment zostajemy więc przy cenach ofertowych.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla klientów to bez wątpienia krok w dobrą stronę. Łatwiejszy dostęp do cen, możliwość śledzenia ich zmian i porównania ofert może poprawić komfort podejmowania decyzji. Ale trzeba też pamiętać, że rzeczywista jawność cen – zwłaszcza transakcyjnych – jeszcze nie nadeszła.

Na rynku już teraz funkcjonują narzędzia takie jak ZaMetr.pl, które gromadzą i analizują dane z portali nieruchomości. Te inicjatywy, tworzone przez prywatny sektor, niekiedy szybciej niż ustawodawca dostarczają kupującym informacji potrzebnych do podjęcia świadomej decyzji.

Podsumowanie: więcej przejrzystości, ale jeszcze nie przełom

Dla deweloperów, nowa ustawa to przede wszystkim nowe obowiązki informacyjne i konieczność dostosowania się do formalnych wymogów publikacji cen. Choć nie wprowadza pełnej jawności rynku, wyznacza kierunek w stronę większej transparentności.

Z punktu widzenia kupujących to pierwszy ważny krok. Ale na prawdziwą przejrzystość – w tym obowiązek publikacji cen transakcyjnych – trzeba będzie jeszcze poczekać.

Co dalej?

Na ten moment ustawa została uchwalona przez Sejm, ale to jeszcze nie koniec procesu legislacyjnego. Teraz czeka ją głosowanie w Senacie, gdzie mogą zostać wniesione poprawki – szczególnie te, które wyeliminują obecne luki, jak brak obowiązku publikacji cen na etapie budowy.

Po decyzji Senatu ustawa musi jeszcze zostać podpisana przez Prezydenta, by mogła wejść w życie. Dopiero wtedy nowe obowiązki staną się realnością – zarówno dla deweloperów, jak i dla kupujących.