Wkład własny do kredytu hipotecznego – co, jeśli nie masz gotówki?

Planujesz zakup mieszkania lub budowę domu na kredyt, ale brakuje Ci wymaganych kilkudziesięciu tysięcy złotych w gotówce? Wkład własny to ważny element kredytu hipotecznego, ale wbrew pozorom – nie musi oznaczać tylko pieniędzy. W 2025 roku banki dopuszczają kilka alternatywnych form wniesienia wkładu własnego. Sprawdź, z czego możesz skorzystać!

Co to jest wkład własny i ile wynosi?

Wkład własny to część wartości nieruchomości, którą musisz pokryć z własnych środków. Zgodnie z przepisami (Rekomendacja S KNF), jego minimalna wysokość to 20%. Można ją obniżyć do 10%, ale tylko wtedy, gdy zdecydujesz się na dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu – co automatycznie podnosi koszt kredytu.

Dla przykładu:
W 2025 roku za mieszkanie 50 m² trzeba zapłacić od 444 200 zł do nawet 889 540 zł – w zależności od lokalizacji. To oznacza, że wkład własny może wynieść od ok. 88 800 zł do nawet 177 900 zł.

Nie masz tyle gotówki? Sprawdź alternatywy!

Alternatywne formy wkładu własnego – co akceptują banki?

1. Działka budowlana

Jeśli planujesz budowę domu i masz już działkę, jej wartość może zostać uznana za wkład własny – pod warunkiem, że jesteś jej właścicielem i ma ona uregulowany stan prawny (czysta księga wieczysta, brak obciążeń).

2. Inna nieruchomość

Posiadasz mieszkanie, dom lub lokal użytkowy? Ich wartość – szczególnie jeśli nieruchomość nie jest zadłużona – może być zaliczona jako wkład własny lub stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

3. Prace budowlane wykonane samodzielnie

Jeśli budujesz dom systemem gospodarczym, bank może uznać wartość wykonanych już prac (np. fundamenty, instalacje) jako wkład własny. Potrzebna będzie jednak profesjonalna wycena rzeczoznawcy oraz dokumentacja budowy.

4. Materiały budowlane

Kupiłeś wcześniej cegły, okna czy stal zbrojeniową do budowy domu? Te materiały – jeśli są przeznaczone do tej konkretnej inwestycji – również mogą zostać zaliczone do wkładu własnego.

5. Premia z książeczki mieszkaniowej

Choć to rzadkość, niektórzy nadal dysponują książeczkami mieszkaniowymi z PRL-u. Premia gwarancyjna z takiej książeczki, jeśli spełniasz warunki, może częściowo pokryć wkład własny.

A może kredyt bez wkładu własnego?

W praktyce kredyty bez wkładu własnego prawie nie istnieją. Banki teoretycznie mogą sfinansować nawet 100% wartości nieruchomości, ale zazwyczaj wiąże się to z wysokim oprocentowaniem, dodatkowymi kosztami (ubezpieczenie) i bardzo wysokimi wymaganiami co do zdolności kredytowej. Od 2023 roku takie opcje były dostępne głównie w ramach rządowych programów, np. „Bezpieczny Kredyt 2%” – który jednak został już wygaszony.

Na co uważać przy alternatywnym wkładzie własnym?

• Wycena przez rzeczoznawcę – bank nie zaakceptuje Twojej „szacunkowej” wartości działki czy materiałów. Wymagana będzie profesjonalna wycena.
• Pełna dokumentacja – wszystkie elementy wnoszone jako wkład własny muszą być odpowiednio udokumentowane.
• Zabezpieczenia – jeśli wniesiesz nieruchomość jako wkład, bank może chcieć ustanowić na niej hipotekę.

Podsumowanie – masz majątek? Wykorzystaj go!

Brak gotówki nie musi oznaczać rezygnacji z marzeń o własnym M. Jeśli posiadasz działkę, nieruchomość lub inwestujesz już w budowę domu – to mogą być realne alternatywy dla gotówkowego wkładu własnego.

Zanim złożysz wniosek o kredyt, porozmawiaj z doradcą finansowym. Pomoże Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie i sprawdzi, co w Twoim przypadku może zostać uznane jako wkład własny. Dobrze zaplanowany kredyt to spokojna głowa na lata!